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賃貸物件のターゲット

賃貸住宅のターゲットを明確にする

あなたのマンションや賃貸物件の顧客対象は、明確になっていますか?

築古物件であれば、おそらくターゲットは明確になっていなかったかもしれません。
何故なら、かっての賃貸住宅市場は貸手優位でしたから、賃貸物件の分類は大まかであったからです。

多様化する住宅ニーズ

しかし、時代は変わってしまいました。
インターネットが普及し、価値観も多様化しています。
価値観の多様化により、賃貸物件へのニーズも多様化してきています。

更に、バブル以降の失われた10年を経て、さらに小泉首相時代の改革後、社会の2極化が進行する中で、住宅家賃へのニーズも二極化しているのです。

価値観の多様化と社会の二極化への対応が賃貸物件にも求められています。

かっては、賃貸住宅のカテゴリーは、「学生」「独身社会人」「新婚」「ファミリー」といった大雑把なものでした。

今や入居者のニーズの多極化に対応した居室のプラン作りや設備・デザインが求められています。

賃貸住宅のターゲットを絞る

とにかく家賃の安さで勝負?

リーマンショック以降の100年に1度の大不況の中で、収入が減少したり、仕事を失った多くの人々がいます。
一方では、少子化・高齢化現象での賃貸住宅需要の低迷と過剰な住宅供給の中で、空室率は過去最大となり、家賃相場は下落するばかリです。

入居者が決まらないから低価格に対抗するために家賃を下げざるを得ない実態が現としてあります。
すでにローン返済が終了していれば家賃の安さで勝負することも可能でしょうが、そうでない場合かなり厳しい賃貸経営に落ち込んでいきます。
なぜなら、周りの賃貸住宅も同じように家賃を下げているから、家賃を下げても空室はなかなか埋まらないからです。

この低家賃での運営は、地主系の個人家主が多いと言われています。
そのほとんどが、管理会社へ丸投げの状態であったり、清掃などは自主管理したとしても集客は仲介業者に丸投げの状態が多いと言われています。

みんなが自分で考えたり、行動しない中で価格競争に入っていくのです。
もし、あなたが自分で考え行動する大家になったら、勝ち組みへ一抜けていけるでしょう。

* ターゲットのニーズを知る

賃貸物件のターゲットを大まかに決めたとしましょう。

  • シングル 男性
  • シングル 女性
  • カップル
  • ファミリー
    それぞれに、共通するニーズと異なるニーズがあります。

ほぼ共通する物件選定の要件は、

  • 家賃
  • 間取り
  • 交通の便

が上位を占めていますが、それぞれでベスト5の順位やその後の順位も違います。
アットホームのレポートの「住まい探しの際、重視した条件」は興味深いですね。

また、SUUMOの「絶対ほしい設備・無くてもいい設備ランキング」も内装のリフォームの際には参考にしたいデーターだと思います。
もちろん、上記2つのデーターが全てではありません。
地域の特性や競合賃貸物件との関係を含めて、判断は必要になりますが、押さえておきたいデーターではあります。

ターゲットを絞り込んだ賃貸住宅

最近のヒット商品で、ターゲットを明確に絞り込んだ物が多くあります。
誰にでも合う化粧品より、「40代の化粧品」としてコンセプトを明らかにした方がヒットする可能性が高いのです。
「40代の化粧品」とすると50代も60代も買います。

では、マンション業界ではどうでしょう?
ターゲットを極端に絞り込んで成功して有名なのが、株式会社明来(あき)のテーマパークマンションでしょう。
株式会社 明来の社長である藤田精氏は、10人中9人に嫌われる物件で、入居率95%をほこり、年商は100億円。関西不動産界の革命児と呼ばれているそうです。
万人受けの物件を作っても相場の家賃にしかなりませんが、10人中1人さえ満足する部屋を造れば大きな利益につながる「スノッブ効果」を狙っていると言われています。このマンションは、サービスも家賃も、そして外観や室内も半端じゃないですね。

誰でもが藤田社長と同じことができるわけではないでしょうが、「藤田社長だからできる」とあっさり切り捨てるのはもったいないですね。

賃貸業界は、サービス産業化している現在、入居者が求める物を追及しないと淘汰されるのです。

* 特化した賃貸のターゲット例

  • 独身リッチ女性向けのマンション
  • 医学部学生向けマンション(学生一般ではなく、勉強がし易く本棚スペース有りの広めの部屋)
  • 外国留学生に特化したマンション
  • 生活保護者や障害者世帯など福祉行政とタイアップした賃貸運営
  • バイク愛好者に特化したマンション
  • ペット共生に特化したマンション(消極的なペット可ではないですよ)
  • 音楽学校学生に特化したマンション
  • 高齢者向けマンション
  • シェアード対応アパート・マンション
    など、属性を絞り込むことも必要です。

ここに上げたターゲットの属性は、かなり絞り込んでいます。
ターゲットを絞り込めば絞り込むほど、競争相手は減っていきますね。
仲介業者が、マンションに合った内見者を案内すれば、成約率は高くなります。
また、価格競争にも左右されにくくなくなります。

実は、当サイト管理人の友人もライダーなのですが、バイクの駐輪スペースが無いことに結構苦労しています。
自転車の駐輪場や車の駐車場はあるけど、バイクの駐輪スペースが無いマンションは多いですね。
外部の駐輪場もなかなか無いし、ライダーには結構需要があると思います。

反面、それぞれの属性でのリスクもありますし、リフォームや設備投資の必要な面もあります。

極端にターゲットの属性を絞り込まなくても、もう少し広めの属性でもいいかもしれません。

ターゲットがないのが一番問題なのです。

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